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在房地產(chǎn)拓展中如何勘地

日期：2024-01-19 09:00:04 瀏覽：502
  很多房地產(chǎn)拓展部門都會把“勘地”，理解為“看地”。如果真是看看就可以了，那真的也就不重要了。反正就是去看看唄，應(yīng)付下差事，浪費點汽油，回公司領(lǐng)個餐補(bǔ)，那就可以了。其實這也是非常有學(xué)問的工作，不是隨便什么人都能去干的。
  通常情況下看地會有幾種情況，一是自己做先頭部隊去探探，二是帶領(lǐng)導(dǎo)去視察，三是陪同營銷、設(shè)計和工程等專業(yè)人員去深入勘察。在這幾種情況下，如何能全面的“勘”好一塊意向地塊，首先要從自己去探探開始，如何保證自己“勘”好了呢？今天就和各位看官分享一下經(jīng)驗：
  “勘”地要有組織，有目的的去看，大致分為四個關(guān)鍵點：
  1.界址分析；2.地上分析；3.地下了解；4.周邊綜合觀察。
  可能有的看官要說了，你講的啊啦都曉得，我們都會。不過衍行想告訴你，你會的都是皮毛而已。這四部沒有那么簡單。下面我們來全面的說一下，請自己對照一下你自己是“看地”還是“勘地”。
  界址分析：拿到一塊地的資料，一般紅線圖上都會標(biāo)注有界址點，在圖上會用“J1，J2。。。”來表示，這個界址點一般沒有人去進(jìn)行仔細(xì)的分析，所以常常忽略其意義存在。我們看地的時候一定是要圍著界址點走一圈（哪怕是荊棘，也要走一圈），走這一圈不是光走的，我們還要對照著圖紙來觀察界址在哪些地方發(fā)生了轉(zhuǎn)折，所有界址點都是一個轉(zhuǎn)折點，要動腦筋想一想，為什么在這轉(zhuǎn)折了。可能有些人覺得我們看出來原因就有啥用呢？下面我們分享一個案例和您解釋一下。曾經(jīng)有一個項目，在項目的東側(cè)有一個三角形的凸出部位，因為是銳角突出，所以在規(guī)劃設(shè)計中很難利用，在勘地的過程中，我們發(fā)現(xiàn)三角地對應(yīng)的另外一半是一個安置區(qū)的地界，在安置區(qū)的范圍內(nèi)也是一個三角地，等于是一個矩形劃成兩個三角。這是很無厘頭的事情啊。于是就深入了解，后來發(fā)現(xiàn)安置區(qū)的那個三角地是塊沒有用的地，由于形狀太奇怪，所以也荒在那，無人過問。然后我們想到一個問題，如果兩家平衡一下，在面積不改變的情況下，從中間取直，這樣我們這邊能多建一幢樓，對面也能利用出一個停車場來，皆大歡喜啊。后來和當(dāng)?shù)卣粶贤?，政府也覺得是好事情，首先來說沒有經(jīng)濟(jì)損失，其次呢對兩家都利好，于是就同意了。最后這邊多幢樓，那邊多個停車場，沒有人有損失。都得利。從這個案例來看，如果對界址點的轉(zhuǎn)折不去研究，就不可能有那么好的結(jié)果。所以界址分析是看地一個重要的開始。暫且拋開需要置換的情況，了解界址點其實也是對于地塊歷史權(quán)屬和界址上的一些往事最好的切入點。什么周邊道路的擴(kuò)口，規(guī)劃中的道路上可能哪里是公交站，相鄰地塊的用途，沿路區(qū)域是否有綠化等等，都會在界址點的分析中有很大收獲。
  地上分析：地上分析不是讓你繪制地形圖，而是讓你了解地形上有什么。這些可能異于常態(tài)的東西，在未來也許就是設(shè)計需要注意的地方，或借此發(fā)揮、或避之不及。一般情況下，可能出現(xiàn)的異常有：殘留建筑物、土堆、有規(guī)律地表植物、水面、溝壑與墳?zāi)购圹E等等。無論上述哪些東西出現(xiàn)，對于用地或多或少的有些影響。曾經(jīng)在一個項目中，我們?nèi)タ吹氐臅r候發(fā)現(xiàn)這塊地上的植物很多（一個有歷史的廠區(qū)），個別還很大，也沒有什么需要保護(hù)的樹種，也就沒有在意，可是拿地后，政府要求“把這些樹都保護(hù)起來，不能砍，我們要保護(hù)環(huán)境?！闭痪湓挷灰o，多少樓要讓樹著來布置不說，地下室還得讓著挖。在后期設(shè)計的過程中給我們帶來了很多的麻煩。當(dāng)工程實施的時候，工程口反映，想讓一顆大樹在一個工地現(xiàn)場活幾年，那肯定是不可能的事情?；仡^我們又來找政府協(xié)調(diào)，艱難的爭取到把樹挪開保護(hù)，最終還要還原。如果當(dāng)初在看地的時候，沒有付土地款，就來協(xié)調(diào)這樣的事情，估計那幾顆沒人要的樹政府也不會有過多要求，頂多讓我們自己來想辦法，能留則留，不能留則砍。但是由于前期沒有足夠的重視，所以帶來了很多麻煩，每天要奔波很多部門去當(dāng)孫子。
  地下分析：地下分析主要有兩點：一點是地質(zhì)，一點是地下建筑物。這兩點資料不靠腿，要靠嘴。要多想用地周邊的居民和在建工程的工程師打聽。我們曾經(jīng)遇到一個項目，前期沒有任何文件說明地下有什么，但是開工建設(shè)以后發(fā)現(xiàn)地下是一個戰(zhàn)爭年代留下來的人防掩蔽所。要說這是什么重要的東西吧，也不是，要說不重要吧，也不能直接埋了。就這么一個硬包，給我們工程的地質(zhì)處理上帶來了很多成本的浪費；這還不止，政府得知此事后，當(dāng)?shù)厝朔啦块T批復(fù)，人防你們可以拆了，但是拆了的人防要按照面積如數(shù)還原。雖說我國政府官員一般不是專業(yè)出身，但是這么無理的要求還是讓人大跌眼鏡。我買地的時候沒有任何人說這有個人防，妨礙我工程建設(shè)，浪費我工程成本不說，還要我掏錢返建，簡直無理取鬧。雖然無理取鬧，但是嘴大。雖然最后我們沒有返建，但是浪費了不少溝通和處理的時間，犧牲了較大的項目利潤。
  周邊分析：在做用地周邊分析的時候，我們要分幾個步驟。一個是200米內(nèi)的近范圍，另一個是2000米的遠(yuǎn)范圍。在200米范圍內(nèi)，最有可能出現(xiàn)的問題就是退讓，或者因為危險品建筑；或者因為日照；我們還聽說過隔壁有個牛逼的建筑也會讓你在準(zhǔn)備開工的時候告訴你：“這塊地建什么要聽我的意見”（一般與國防有關(guān)的建筑就是那么的牛逼，但是前期你很有可能根本不知道那幢樓是啥，人家也不掛任何牌子），200米范圍內(nèi)相安無事的土地現(xiàn)在真的不多了。動輒100米高的樓，千萬要注意馬路對面都有可能被你擋到，或者擋到你。規(guī)劃設(shè)計條件一般不會告訴你分析日照的時候要把他們都考慮在內(nèi)。尤其有很多建筑在地形圖上沒有表達(dá)出來的，一定要把資料整理齊了再交到設(shè)計師手上，否則一輪規(guī)劃就泡湯了。在2000米范圍內(nèi)需要注意的有兩個方向：一個是對你有利的，比如商業(yè)好、環(huán)境好、學(xué)區(qū)好，或者是在建商業(yè)綜合體、交通樞紐等等。對你不利的就是旁邊的競爭對手和那些老百姓不待見的東西。對你有利的東西，遺漏了那對于項目是一個損失，如果對你不利的東西沒發(fā)現(xiàn)，那將來就是一個炸彈放在那里，隨時有人去點炮。
  同時在做這些工作的時候，最好要整理詳細(xì)的文字和表格，一目了然。千萬別讓后續(xù)工作的人發(fā)自內(nèi)心的感嘆一句：“原來你，什么都不知道?！弊鐾恋赝卣沟娜耸窍阮^兵，要開好第一腳，放好第一槍，要為公司的發(fā)展架好擋門炮。
轉(zhuǎn)載：互聯(lián)網(wǎng)
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